İbrahim Nursal

Süleymanpaşa'da komşuluk ilişkilerinizi korumak ve profesyonel hizmete adım atmak için başlangıç fiyatımız daire başı aylık 150 TL'dir. (Daire başı 150 TL, ancak 20 dairenin altındaki binalar için sabit taban fiyatımız aylık 3.000 TL'dir.) Sınırların net çizilmesi adına dahil olan ve olmayan hizmetlerimiz aşağıda belirtilmiştir: ✅ Yönetim Bedeline DAHİL OLAN Hizmetler: • Dijital uygulama üzerinden aidat ve kasa takibi • Resmi kurum (TESKİ, TREDAŞ vb.) yazışmaları ve altyapı takipleri • Hukuki ve ihtar süreçlerinin başlatılması/yönetilmesi • Yerel usta ve teknik servis koordinasyonu • Periyodik bina denetimleri • Genel kurul (kat malikleri toplantısı) yönetimi ve organizasyonu ❌ Yönetim Bedeline DAHİL OLMAYAN (Apartman/Site Bütçesinden Ödenecek) Hizmetler: • Temizlikçi maaşı, SGK ödemeleri ve OSGB hizmet bedelleri • Bahçıvan ücretleri (bahçe alanı mevcutsa) • Asansör bakım firması aylık faturası ve asansör yıllık kontrol (periyodik etiket) ücretleri • Tapu Müdürlüğü'nden yönetim planı ücret karşılığı temini (binada mevcut değilse) • Hukuki giderler (ihtarname masrafları, dava açma harçları, avukatlık ücretleri vb.) • Noter işlemleri (karar/işletme defteri tasdikleri, tebligat ve diğer noter işleri) • İlaçlama ve dezenfeksiyon hizmetleri • Yangın tüpleri dolum ve periyodik bakım ücretleri • Ortak alan elektrik ve su faturaları • Temizlik ve hijyen malzemeleri alımı • Meydana gelen ve gelebilecek her türlü teknik arıza giderleri (elektrik, kapı, cam, kilit, su tesisatı vb.) • Rutin periyodik bakımlar (hidrofor, varsa jeneratör vb.) • Altyapı ve kanal açma hizmetleri bedelleri Komşuluk ilişkilerinizin bozulmasına izin vermeyin; bütçe takibini, teknik bakımları ve hukuki sorumlulukları profesyonel bir uzmana devredin. Binanıza özel çözümler sunmak ve ücretsiz keşif için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

1. İlk Görüşme ve Keşif (Teklif Aşaması) • Binayı İnceleme: Binaya giderek asansör sayısı, hidrofor, sığınak, ortak alanların genel durumu ve temizlik ihtiyacı yerinde tespit edilir. • Mevcut Durum Analizi: Apartman sakinlerinden (veya eski yöneticiden) binanın güncel daire sayısı, varsa mevcut personelin durumu ve aylık ortalama giderleri öğrenilir. • Teklif Sunumu: Daire başı hizmet bedeli ve dahil/dahil olmayan hizmetler açıklanır. Kabul edilmesi durumunda 2.adıma geçilir. 2. Karar Defterine Giriş ve Resmi Atama (Hukuki Aşama) • Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurul): Apartman sakinleri olağan veya olağanüstü toplanır. • Karar Yazımı: Apartman karar defterine şu ibare eklenir ve imzalanır: "Apartmanımızın yönetimi dışarıdan yönetici olarak İbrahim Nursal'a devredilmiştir. Kendisine bu hizmet karşılığında daire başı aylık 150 TL huzur hakkı/yönetim bedeli ödenecektir. Yönetici, apartman adına her türlü resmi kurum yazışması yapmaya, teknik servis koordine etmeye ve aidat takibi yapmaya, banka işlemlerini yürütmeye tam yetkilidir." (bu aşamada ilave yazılacak maddeler olabileceğinden iletişim kurulması önerilir.) • Banka Yetkisi: Bu kararla birlikte eski yöneticiyle bankaya gidilerek, apartmanın mevcut banka hesabındaki imza yetkisi size devredilir (veya yeni bir apartman hesabı açılır). 3. Evrak ve Bütçe Onay Süreci (Operasyonel Aşama) • Devir Teslim: Eski yöneticiden karar defteri, işletme defteri, geçmiş faturalar, bina anahtarları ve sakinlerin iletişim listesi (ad, soyad, telefon) teslim alınır. Sakin bilgileri site yönetim yazılımına yüklenir. • Taslak Bütçe (İşletme Projesi) Hazırlığı: Binanın asansör, temizlik, ortak elektrik, yönetim gibi sabit giderleri hesaplanarak tahmini bir bütçe taslağı çıkarılır. • Kat Malikleri Kurulu Onayı (Yeni Mevzuat Uyarıca): Hazırlanan bütçe taslağı, kat malikleri kurulunun onayına sunulur. Kurulda görüşülüp kabul edilen ve karara bağlanan bütçe (işletme projesi) kesinleşir. • Yasal Kesinleşme ve Duyuru: Onaylanan bütçe, toplantıda hazır bulunmayan kat maliklerine de yasal usullere göre tebliğ edilerek (veya mobil uygulama üzerinden duyurularak) kesinlik kazanır. Böylece aidat takibinin yasal altyapısı eksiksiz kurulmuş olur. 4. Rutin Yönetim Dönemi (Hizmet Aşaması) • Aidat Toplama: Her ayın son aidat ödeme tarihinden sonra aidatını halen yatırmayanlara SMS/E-posta ile aidat bildirimi gönderilir. Sakinler apartman hesabına ödeme yapar. • Giderlerin Ödenmesi: Gelen aidatlarla asansörcü, temizlikçi, faturalar, vb. giderler apartman hesabından ödenir. • Denetim: Haftalık veya iki haftalık periyotlarla Süleymanpaşa'daki binaya gidilerek temizlik ve teknik durum yerinde kontrol edilir. • Hukuki Yaptırım: Aidatı ödemeyenler hakkında yasal prosedür başlatılır.

Sahip Olduğumuz Belgeler: 1. Apartman ve Site Yönetimi Sertifikası (Üniversite Onaylı) 2. İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) Eğitimi Belgesi 3. Temel Muhasebe / Excel Yetkinlik Belgeleri Sertifikası (Üniversite Onaylı),

1- Dinamik ve butik bir hizmet anlayışıyla adım attım. Büyük yönetim şirketlerinin portföyünde yüzlerce bina var. Bu yüzden binalarla personeller ilgileniyor, telefon ettiğinizde muhatap bulamıyorsunuz ve binanız sadece bir 'rakamdan' ibaret oluyor. Ben ise Süleymanpaşa’da sınırlı sayıda binaya 'butik' ve doğrudan hizmet veriyorum. Yani binanızın yöneticisi bir personel değil, bizzat benim. Telefonu açtığınızda karşınızda her an beni bulacaksınız. Benim için ilk binalarımın memnuniyeti, gelecekteki tüm referansım demek. Bu yüzden binanıza büyük bir şirketin göstereceği özenin on katını göstereceğimden emin olabilirsiniz. 2- Profesyonel yönetim işini bir şahıs olarak başlatmamın sebebi, binalara kurumsal şirketlerin getirdiği gereksiz bürokratik maliyetleri yansıtmamaktır. Ben Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) mevzuatına, yasal süreç yönetimine ve iş sağlığı güvenliği (İSG) kurallarına tam anlamıyla hakim biriyim. Yani işi sadece 'aidat toplamak' olarak görmüyorum; binanızın bütçe planlamasını, resmi kurum takipleri ve yasal defter süreçlerini hukuka %100 uygun şekilde kuruyorum. Klasik defter yönteminin yanında sunduğum mobil uygulama desteği de işimi ne kadar şeffaf ve profesyonel yaptığımın bir göstergesidir. 3-Bu işi tamamen Süleymanpaşa merkezli ve yerel olarak yürütüyorum. Bölgeye, buradaki yerel usta ağına ve resmi kurumlara son derece hakimim. Büyük şirketlerin aksine, binanıza uzak değilim. Burada amacım komşuluk ilişkilerini zedelemeden, bütçenizi en doğru şekilde yönetmek. Şirketleşme sürecinden önce ilk binalarıma daire başı 150 TL gibi çok rekabetçi bir fiyatla bu yüzden başlıyorum. Siz kurumsal, dijital ve hukuka uygun bir yönetim hizmetini yarı fiyatına alırken, ben de size kusursuz bir hizmet sunarak Süleymanpaşa'daki en güçlü referansımı oluşturacağım. Gelin, binanızın sistemini birlikte sıfırdan ve güvenle kuralım.

Ben bu sektöre bugün başlamıyorum; arkamda 4 yıllık çok ciddi bir sektörel tecrübe ve yasal altyapı var. 2019-2023 yılları arasında, tüm mali ve hukuki altyapısı kendime ait olan profesyonel yönetim firmamla 10’dan fazla apartman ve sitenin bizzat yönetimini yürüttüm. Maalesef 2023 yılında yaşadığımız büyük deprem felaketinde firmam ve kurulu düzenim yıkıldı. Bu süreçte işime mecburen bir süre ara vermek durumunda kaldım. Şimdi, o dönemde edindiğim Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) tecrübemi, mali bütçeleme uzmanlığımı ve yasal altyapımı tamamen Süleymanpaşa’ya taşıyorum. Yani binanızı teslim edeceğiniz kişi işi yeni öğrenen biri değil; 4 yıl boyunca onlarca binayı, yüzlerce daireyi resmi mevzuata uygun şekilde, sıfır hatayla yönetmiş tecrübeli bir profesyoneldir. Süleymanpaşa'da şahıs olarak butik başlama sebebim, ilk binalarıma yüksek şirket maliyetlerini yansıtmadan, hak ettikleri o kusursuz ve özenli hizmeti bizzat kendi elimle yeniden sunmaktır.

Geçmiş dönemde yönettiğim binalar arasında en iyi iş çıkardığım proje, 32 daireli ve içinde ciddi yönetimsel krizler barındıran bir apartmandı. Binayı devraldığımda tam bir kaos vardı: Komşular aidat yüzünden birbirine düşmüştü, ciddi miktarda aidat borcu birikmişti, asansör kırmızı etiketliydi ve binanın ortak alan elektriği borcundan dolayı kesilmek üzereydi. Yani tam anlamıyla tıkanmış bir projeydi. Nasıl Bir Projeydi ve Neler Yaptık? Mali Düzen ve Şeffaflık: İlk iş olarak geçmişe dönük tüm gelir-giderleri dijital sisteme aktardım. Kat maliklerine paranın nereye harcandığını şeffafça görebilecekleri bir altyapı kurdum. Hukuki Süreç (Aidat Takibi): Yıllardır aidat ödemeyen 4 daire sahibiyle komşuluk ilişkilerini zedelemeden, tamamen hukuki mevzuata uygun şekilde (ihtar ve yasal takip süreçlerini işleterek) masaya oturdum. 2 ay gibi kısa bir sürede geçmişe dönük tüm birikmiş borçları tahsil ederek apartman kasasına nakit akışı sağladım. Teknik Dönüşüm (Asansör Krizi): Kasada biriken bu parayla ilk olarak asansör firmasını ve eksikleri koordine ettim. Kırmızı etiketli, binaya tehlike saçan asansörü yasal tüm kontrollerini yaptırarak güvenli hale getirdik ve yeşil etiketini aldık. Ne Kadar Zaman Aldı? Binayı tamamen düzlüğe çıkarmak, borçları sıfırlamak ve asansör gibi kronik teknik sorunları çözmek tam 4 ayımı aldı. 4 ayın sonunda apartman, borcu olmayan, kasasında yedek akçesi (parası) bulunan, asansörü güvenle çalışan ve en önemlisi komşuların birbiriyle kavga etmediği huzurlu bir yaşam alanına dönüştü. Süleymanpaşa'da devralacağım binalarda da hedefim tam olarak budur: İlk 3-4 ay içinde binanın tüm röntgenini çekip, yasal ve mali altyapıyı sorunsuz bir şekilde ayağa kaldırmak.

Apartman ve site yönetimi, sadece aidat toplayıp fatura ödemekten ibaret basit bir iş değildir; doğrudan mülkünüzün değerini, yasal güvenliğini ve komşuluk huzurunu ilgilendirir. Bu yüzden bir profesyonel veya şirket seçmek isteyen apartman sakinlerine şu 3 hayati konuya dikkat etmelerini tavsiye ederim: 1. En Güncel Mevzuata ve Hukuki Altyapıya Hakimiyet: Seçeceğiniz yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve en son yayımlanan yasal düzenlemelere (örneğin bütçe onaylarının artık doğrudan genel kurul kararına bağlanması gibi) tam anlamıyla hakim olmalıdır. Hukuki altyapısı zayıf bir yönetim, aidat ödemeyen bir daireye karşı binanın elini zayıflatır veya genel kuruldaki usul hataları yüzünden apartmanı mahkemelik edebilir. İlk tavsiyem; sadece 'fiyat' odaklı değil, mevzuat odaklı bir profesyonel seçmeleridir. 2. Mobil ve Dijital Şeffaflık Sistemi: Eski usul, paranın nereye gittiğinin belli olmadığı, ay sonu panoya alelacele asılan şaibeli bütçe dönemleri bitti. Sakinlere tavsiyem; her kat malikinin kendi cep telefonundan gelir-gider tablolarını, anlık kasa durumunu ve aidat ödemelerini kuruşu kuruşuna denetleyebileceği bir dijital yönetim yazılımı kullanan profesyonellerle çalışmalarıdır. Şeffaflığın olmadığı yerde huzur olmaz. 3. Ulaşılabilirlik ve Yerel Hız: Çok büyük, portföyünde yüzlerce bina olan hantal şirketler veya merkezi binanıza uzak olan yapılar, acil bir asansör krizinde ya da patlayan bir su borusunda binanıza saatlerce, bazen günlerce müdahale edemez. Telefonu açtığınızda karşınızda bir müşteri temsilcisi değil, doğrudan muhatabınızı bulmalısınız. Bu yüzden binaya yakın, bölgedeki altyapıya ve usta ağına hakim, butik ve dinamik hizmet veren profesyoneller tercih edilmelidir.

Soru 1: Binamızın bütçesini (İşletme Projesini) yasal olarak nasıl kesinleştireceksiniz? Cevabımız: En güncel 2026 yasal mevzuatı uyarınca, bütçe hazırlığı artık doğrudan kat malikleri kurulunun onayına bağlıdır. Ben göreve gelir gelmez binanızın röntgenini çekip tahmini bir bütçe hazırlayacağım ve bunu Kat Malikleri Kurulu onayına sunarak yasal olarak kesinleştireceğim. Böylece aidat ödemeyenlere karşı binanın elinde %100 yasal bir güç olacak. Soru 2: Aidatını ödemeyen veya geciktirenler için nasıl bir hukuki prosedür izliyorsunuz? Cevabımız: Biz şahsi ilişkilerle değil, tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde hareket ediyoruz. Sistem üzerinden geciken aidatlar için komşuluk ilişkilerine asla zarar vermeden kurumsal ihtar mekanizmasını tetikliyoruz. Yasal süre tanınmasına rağmen ödenmeyen durumlarda ise yasal faiz süreçlerini işleterek dosyayı doğrudan hukuki takibe aktarıyoruz. Siz komşunuzla kötü olmuyorsunuz, süreci sistem yürütüyor Soru 3: Paramızın nereye harcandığını, kasanın durumunu istediğimiz an denetleyebilecek miyiz? Cevabımız: Kanun gereği klasik karar ve işletme defterlerini tutmaya devam etmenin yanı sıra, dijital site yönetim yazılımı kullanıyorum. Her kat maliki kendi cep telefonundan gecenin bir yarısı bile olsa apartman kasasında kaç para var, bu ay hangi faturaya ne kadar ödenmiş, anlık ve kuruşu kuruşuna görebilir. Bizde gizli saklı hiçbir şey olamaz. Soru 4: Mevcut temizlikçimizden memnunuz, profesyonel yönetime geçince onları değiştirmek zorunda mıyız? Asla. Benim çalışma modelimde binanın memnun olduğu mevcut düzen korunur. Yıllardır binanıza emek veren temizlikçiniz veya güvendiğiniz ustalarla çalışmaya aynen devam ederiz; sadece onların SGK, özlük ve yasal süreçlerini ben apartman adına profesyonelce yönetirim. Ancak siz ne zaman değişiklik isterseniz, o zaman yasal riskleri üstlenmeden dışarıdan kurumsal taşeron çözümleri devreye sokarım. Ancak bilinmelidir ki, sürekli bir iş ilişkisi var ve işveren olarak haklı fesih olmaksızın işçinizin işine son verirseniz kıdem ve ihbar tazminatı hakkı doğacaktır. Soru 5: Acil bir tesisat arızasında veya asansör krizinde binaya ne kadar sürede müdahale edebilirsiniz? Cevabımız: Ben tamamen Süleymanpaşa merkezli çalışıyorum. Portföyümü butik tutma sebebim de tam olarak bu. Herhangi bir acil durumda veya teknik krizde binanıza müdahale edebilecek yerel usta ve teknik servis ağına sahibim. Binanız asla sahipsiz kalmaz.